Amortização de financiamento: como economizar até R$ 50 mil com uma decisão simples

Entenda de Forma Simples e Sem Complicações

Um dos maiores sonhos do brasileiro é conquistar a casa própria. Sair do aluguel, ter um cantinho para chamar de seu, deixar a chave pendurada na parede com orgulho. 

Mas com os altos preços dos imóveis, a maioria das pessoas precisa recorrer a um financiamento imobiliário para tornar esse sonho possível.

É aí que entram palavras como juros, parcelas, CET e amortização — que muita gente já ouviu, mas nem sempre entende bem. 

Neste artigo, vamos explicar tudo de forma simples, com exemplos práticos, para te ajudar a tomar decisões mais conscientes. 

No final, você vai entender o que é amortização, como ela funciona e como pode economizar milhares de reais no seu financiamento.

 

O sonho da casa própria

Comprar um imóvel é, para muitos, a maior compra da vida. Mas nem todo mundo tem os R$ 200 mil, R$ 300 mil ou mais para pagar à vista. 

Por isso, os bancos oferecem o financiamento, que é basicamente um empréstimo de longo prazo (geralmente de 20 a 35 anos) para você pagar a casa em parcelas mensais.

Você dá uma entrada (em torno de 20% do valor do imóvel, em média), e o restante é financiado com juros. Parece simples, mas aí entram algumas armadilhas — especialmente os juros compostos.

 

Como funcionam os financiamentos dos bancos

Os principais bancos do país oferecem financiamentos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 

Ambos permitem financiar imóveis novos ou usados, com taxas diferentes conforme seu perfil, valor do imóvel e relacionamento com o banco.

Exemplo básico:

• Valor do imóvel: R$ 300.000
• Entrada: R$ 60.000 (20%)
• Valor financiado: R$ 240.000
• Prazo: 30 anos (360 meses)
• Taxa de juros: 9% ao ano + TR (Taxa Referencial, atualmente zerada)

 
Entendendo os juros no financiamento

Os juros no financiamento funcionam como o “aluguel” do dinheiro que o banco emprestou. E eles são compostos, ou seja, você paga juros sobre os juros. 

No início do financiamento, as parcelas vão majoritariamente para pagar os juros, e só uma pequena parte vai realmente para abater a dívida (o chamado saldo devedor).

Isso significa que nos primeiros anos, você paga muito e a dívida mal diminui. Só depois de vários anos é que começa a amortizar de forma mais significativa. E é aí que entra o poder da amortização.

 

O que é amortização de financiamento imobiliário?

Amortizar significa pagar parte da dívida principal. Existem duas formas principais de fazer isso:

• Amortização normal (inclusa na parcela): Já vem embutida na sua prestação mensal.
• Amortização extraordinária (antecipada): Quando você adianta parcelas ou faz pagamentos extras, diminuindo o valor da dívida.

A amortização reduz o saldo devedor, e isso impacta diretamente os juros futuros, pois eles são calculados sobre o saldo restante. Logo, quanto mais você amortizar, menos juros você paga ao longo do tempo.

 

Simulando na prática: com e sem amortização

Vamos comparar duas situações:

 Situação A: Financiamento SEM amortização antecipada

• Valor financiado: R$ 240.000
• Prazo: 30 anos
• Juros: 9% ao ano
• Prestação média (Tabela SAC): R$ 2.500 inicialmente
• Total pago no final: cerca de R$ 505.000

 Ou seja, você paga mais do que o dobro do valor financiado, por causa dos juros ao longo de 30 anos.

 

 Situação B: Amortizando R$ 20.000 no 5º ano

Suponha que, depois de 5 anos, você recebe um dinheiro extra e decide amortizar R$ 20.000.

• O saldo devedor nesse ponto ainda está alto (cerca de R$ 215.000).
• Com a amortização, você pode escolher:

Reduzir o valor das parcelas, ou

Reduzir o prazo do financiamento (o mais vantajoso financeiramente)

 Se você escolher reduzir o prazo:

• Pode economizar em torno de R$ 45.000 a R$ 55.000 em juros ao longo do financiamento.

Isso porque o banco recalcula os juros sobre uma dívida menor, e por menos tempo.

 
Qual sistema de amortização é usado?

No Brasil, os dois sistemas mais comuns são:

• SAC (Sistema de Amortização Constante):
  A amortização é fixa, mas os juros caem ao longo do tempo. Com isso, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo com o passar dos anos. É o mais utilizado pela Caixa Econômica Federal e bancos públicos.
• PRICE (Tabela Price):
  As parcelas são fixas, mas no início você paga mais juros e menos amortização. Usado mais por bancos privados. Ao longo do tempo, o valor da dívida cai mais devagar.

Se possível, prefira o sistema SAC, pois você paga menos juros ao longo do contrato.

 
Benefícios da amortização antecipada

• Economia de juros: Quanto mais cedo você amortiza, maior a economia.
• Redução do prazo: Pode se livrar do financiamento anos antes.
• Mais tranquilidade: Ter menos dívida traz segurança e liberdade financeira.
• Valorização do imóvel: Quitando antes, você pode vender ou alugar com mais liberdade.

 

Dicas para amortizar de forma inteligente

✔️ Use o FGTS (se permitido pelo banco) para amortizar uma vez a cada 12 meses
✔️ Guarde parte do 13º salário, restituição do IR ou bônus para fazer amortizações
✔️ Evite comprar carro novo ou trocar de celular quando puder reduzir sua dívida
✔️ Sempre peça ao banco a simulação com e sem amortização para comparar os efeitos
✔️ Prefira reduzir o prazo, e não apenas o valor da parcela

 

Conclusão: amortizar é liberdade

Financiar um imóvel pode ser necessário, mas ficar preso 30 anos a uma dívida não precisa ser a única opção. 

Quando você entende como os juros funcionam e usa a amortização de forma estratégica, consegue economizar muito dinheiro e se livrar do financiamento bem antes do prazo.

Lembre-se: quanto antes você começar a amortizar, maior será sua economia. Não é só sobre pagar menos, mas sobre conquistar sua liberdade financeira com inteligência.